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商品房销售常遇法律纠纷及对策
2019-09-10  |  作者:韩巧伟律师  |  浏览:332

核心内容:购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又费心劳神的大事,本律师根据商品房买卖合同时常遇法律纠纷,介绍商品房有关知识和注意事项,望对纠纷的产生起到良好的防范作用。

(一)关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1、出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2、该允诺和说明具体确定;3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

(二)关于认购协议的效力问题

认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,是在商品房未取得预售资格之前,开放商与业主之间订立的房屋买卖合同,其性质是与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

《解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。  但在实际的司法实践中,法院一般把补强的时间推迟到一审辩论终结前,即在一审辩论终结前取得商品房预售资格的,认定认购协议有效。

(三)关于商品房交付的问题。

根据法律规定,竣工验收成为强制性规定,工程质量交付时商品房交付根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供“两证一书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“竣工验收质量文件”

(四)关于房屋质量瑕疵的纠纷

1、将质量纠纷的解决方法明确约定在购房合同中

签订购房合同前须留心购房格式合同,对于合同中可选择和协商的内容,应特别认真阅读。根据法律规定,住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定,在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署,合同的约定就是今后维权的依据。

2、收房时要仔细检查房屋质量

购房者在收房时要对照合同条款,看开发商是否完成合同规定的全部内容。在验房中所发现的房屋质量问题要立即与开发商协商,开发商承诺立即维修的一定要形成书面协议。没达到交房条件或有严重质量问题时购房者不要急于收房,一旦签字后发现质量问题没解决,便给开发商留下推卸责任的机会。还要提醒购房者将《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限,与开发商补充约定。

(五)关于退房引发的法律问题

从目前法律来讲,退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限,小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容,在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定,既然双方当事人已约定好退房的具体条件,且购房者又有证据证明该条件成立,那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下,一旦业主起诉,即使开发商推诿,也会得到法院的支持。

以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形:

1、延期交付房屋。

2、开发商开发手续不全,导致合同无效。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。

4、不能办理产权证。

5、房屋面积误差超过3%。

6、房屋质量导致严重影响使用。

7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。

8、存在一房二卖的情形。