导读：2016年5月至2017年3月，全国一、二、三线城市房地产市场一路高歌，房价突飞猛进，可谓是“朝发夕改”，由此导致大量的二手房买卖中出现房主单方毁约拒不继续出售房屋之纠纷，那么此类纠纷中，买受人能否主张因房价上涨而遭受的损失呢？

案例：2016年5月10日，孙某经中介居间介绍与李某签订了《二手房屋买卖合同》，约定孙某购买李某名下的房产一套，房价120万元，签合同当日交付定金2万元（定金冲抵首付款），6月10日前交付首付款40万元，剩余80万银行按揭贷款，待贷款审批通过后3日内办理房产过户手续。同时合同约定，如果卖方违约不出售房屋，定金双倍返还，如果买方违约不购买房屋，定金不退。合同签订当日，孙某给付李某定金2万元，向中介公司交付中介费、贷款服务费、评估费等费用共计3万元。同年6月8日孙某按约定交付了首付款40万元。孙某提交贷款资料并通过银行审批后，中介公司于同年7月12日通知李某办理网签过户手续。因此期间房价大幅上涨，李某要求孙某再增加30万元房款，否则不再售房，孙某不同意增加房款，双方发生争议诉至法院，孙某主张解除合同，要求李某退还房款并赔偿因房价上涨造成的损失30万元。

评析：在房价大幅上涨情况下，出卖人为了赚取更大的利益而选择擅自提高房价或者拒绝配合继续履行合同，致使交易无法进行，迫使在买受人提出解除合同，在此情况下，很多买受人提出要求出卖人赔偿房屋的升值部分作为其损失赔偿。那么，买受人提出的该诉求能否得到法律上的支持？司法实践中尚存在争议，有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋升值部分应得到赔偿；还有观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋升值部分并不属于损害赔偿的范围。笔者通过检索发现，目前北京、上海等地法院已有判决支持房屋的升值部分作为损失赔偿的案例，但是笔者所在的石家庄地区，尚未查到相关的支持判例。

我国《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失 。由此可以看出，在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法上是认可二者并存的。但对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益，我国合同法未作明确规定，理论及实务界对此意见并不一致。在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，因房价已大幅上涨，导致合同解除后买受人以合同价格确已不能再购买到相同或者相似的房屋，那么房屋升值损失即房屋现在的市场价与合同价之差额，对买受人来讲，如果履行合同则是必然的既得利益，因合同未能履行，此预期利益可称为“履行利益”。现实中，一般二手房买卖合同对违约责任的约定，只有定金条款或者约定不高于房款总价的10%的违约金，一旦房价涨幅超过此范围，对出卖方而言违约条款约定的违约责任就不会有约束力和震慑力，出卖人便会以较低的违约成本去换取更大的利益。在此情况下，如果将损害赔偿范围仅限定为信赖利益，而不包括履行利益，则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利，而对于买受人来说明显有失公平。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

如何确定房屋升值的差价损失，我国法律和司法解释均无具体的规定，可借鉴北京、上海等地区的司法实践经验确定，对于不同情况分别确定。如果双方当事人对房屋升值的差价损失的认定在合同条款中有明确约定或者能够通过协商确定的，则按照其约定；如果双方当事人不能协商确定的，原则上可比照最类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。

笔者通过代理大量的房产买卖合同纠纷案件，通过理论研究和实践总结，认为将房屋升值损失纳入解除合同后的损失赔偿范围，有法律上理论支持和实践上的可操作性。如此，既肯定了合同法的诚实信用原则，也保护了守约方的利益，起到遏制违约行为的效果，为此类交易树立了正确的导向！建议司法审判机关，对此类案件进行调研，并尽快出台相应的指导意见，以供各地基层法院作为审判参考，尽量实现同类案件裁判结果的统一，起到良好的社会效果！